Avant de commencer à rechercher un logement, estimer sa capacité d’emprunt permet de définir un budget cohérent avec sa situation financière. Cette estimation ne préjuge toutefois pas de la décision de la banque : l’établissement prêteur étudie le dossier dans son ensemble avant d’accepter ou de refuser une demande de crédit immobilier.
L’info en bref
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Connaître sa capacité d’emprunt aide à définir un budget immobilier cohérent.
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Le taux d’effort ne doit en principe pas dépasser 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise.
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Les crédits déjà en cours sont pris en compte dans le calcul du taux d’effort.
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Le reste à vivre permet à la banque d’apprécier la situation financière du foyer au-delà du seul taux d’effort.
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Le capital empruntable dépend notamment de la mensualité envisageable, du taux d’intérêt et de la durée du crédit.
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Une durée de remboursement plus longue peut augmenter le montant empruntable, mais accroît généralement le coût total du crédit.
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L’apport et les frais liés à l’acquisition doivent être intégrés pour établir le budget global du projet.
Quels critères déterminent la capacité d’emprunt ?
Pour estimer le montant que l’on est en mesure d’emprunter, il faut tenir compte de plusieurs éléments. Le niveau de revenus ne suffit pas : les charges existantes et les caractéristiques du futur crédit interviennent également.
Le taux d’effort
Le taux d’effort correspond à la part des revenus consacrée au remboursement des emprunts. Dans le cadre fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), il ne doit en principe pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise. Des dérogations restent possibles pour une partie des crédits accordés par les établissements.
Les mensualités des crédits déjà en cours entrent dans ce calcul. Le respect du seuil de 35 % ne garantit cependant pas l’obtention d’un prêt : la banque demeure libre d’accepter ou de refuser une demande après analyse du dossier.
Le reste à vivre
L’établissement prêteur s’intéresse également au reste à vivre, c’est-à-dire aux ressources dont dispose le foyer après paiement de ses charges. Cet indicateur permet d’apprécier sa capacité à faire face aux dépenses courantes.
Deux ménages présentant le même taux d’effort peuvent ainsi se trouver dans des situations différentes selon leurs revenus, leurs charges et la composition de leur foyer. L’analyse de la capacité d’emprunt doit donc dépasser le simple calcul d’un pourcentage.
Comment estimer le montant empruntable ?
Une première simulation permet de mesurer l’ordre de grandeur du financement envisageable. Pour être pertinente, elle doit intégrer les principales composantes du crédit plutôt que reposer sur une simple multiplication de la mensualité par le nombre de mois.
De la mensualité au capital empruntable
À titre simplifié, un foyer disposant de 4 000 € de revenus mensuels aurait un plafond théorique de charges d’emprunt de 1 400 € avec un taux d’effort de 35 %. S’il rembourse déjà 300 € par mois au titre d’un autre crédit, la marge théorique disponible pour le nouveau financement serait de 1 100 €, assurance du nouveau prêt comprise.
Cette mensualité ne peut toutefois pas être simplement multipliée par la durée du crédit pour obtenir le capital empruntable. Une partie des échéances sert notamment à payer les intérêts. Le montant susceptible d’être emprunté dépend donc du taux, de la durée et des autres caractéristiques du financement.
L’influence de la durée et du taux
À mensualité comparable, allonger la durée permet généralement d’emprunter davantage. En contrepartie, les intérêts sont payés pendant une période plus longue, ce qui augmente habituellement le coût total du crédit.
Le HCSF prévoit en principe une durée maximale de 25 ans pour les crédits immobiliers, avec certains aménagements dans des situations définies par la réglementation. Quant au taux d’intérêt, il varie dans le temps ainsi qu’en fonction de la durée, du dossier de l’emprunteur et des conditions proposées par l’établissement.
| Paramètre | Effet à prendre en compte |
|---|---|
| Revenus | Ils servent notamment de base au calcul du taux d’effort. |
| Crédits en cours | Leurs mensualités réduisent la capacité disponible pour un nouveau crédit. |
| Durée | Une durée plus longue peut augmenter le capital empruntable mais aussi le coût total. |
| Taux d’intérêt | À durée et mensualité identiques, un taux plus élevé réduit le capital pouvant être financé. |
| Apport personnel | Il complète le financement et participe au budget global du projet. |
Du montant empruntable au budget immobilier réel
La capacité d’emprunt et le prix maximal du logement ne sont pas synonymes. Pour construire un budget réaliste, il faut également tenir compte de l’apport disponible et des dépenses liées à l’acquisition.
Les frais d’acquisition, parfois appelés « frais de notaire », représentent généralement une part plus importante du prix dans l’ancien que dans le neuf. D’autres coûts peuvent s’ajouter au financement, notamment les frais de garantie, de dossier, d’assurance emprunteur et, le cas échéant, de courtage.
L’apport personnel peut servir à financer une partie de ces dépenses ou du prix du bien. Son montant n’est toutefois qu’un élément parmi d’autres dans l’analyse du dossier.
Une estimation à confronter à sa situation personnelle
Un simulateur constitue un outil utile pour tester plusieurs hypothèses de durée, de mensualité ou d’apport. Il fournit néanmoins une estimation et non une offre de prêt.
Avant de fixer définitivement son budget immobilier, il reste donc important d’examiner non seulement le montant potentiellement empruntable, mais aussi le coût total du financement et le niveau de dépenses que le foyer pourra conserver pendant toute la durée du remboursement. Cette approche permet de raisonner à partir de sa capacité financière réelle plutôt que du seul montant maximal théorique.
